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Comment optimiser l'acquisition de l'immobilier d'entreprise grâce au démembrement ?
Cumuler fiscalité IS et IR :
La première constatation qu’il faut faire est que pour les revenus courants (loyer), la situation est plus confortable si on investit dans une structure à l’IS plutôt que si l’on investit en revenu foncier : le mécanisme de l’amortissement diminue fortement la base imposable dans le cas d’une structure IS. Cela a des conséquences sur la CSG.
Par contre si on est à l’IS au moment de la revente, la fiscalité sur les plus values est épouvantable (nous ne détaillerons pas ici le mécanisme).
Le rêve : cumuler les 2 fiscalités.
Les personnes très âgées peuvent-elles souscrire des contrats d'assurance-vie ?
Rappelons d’abord quelques règles sur la fiscalité des transmissions :
- Les versements effectués après 70 ans sont exonérés de droits de succession à hauteur de 30 500€ tout contrat et tout bénéficiaire confondus. Le surplus de versement entre dans le calcul des droits de succession. Toutes les plus-values sur les contrats sont exonérées de droit de succession : exemple, vous avez versé 200 000€ sur un contrat après 70 ans. Il vaut 400 000€ au moment de votre décès. Les droits de succession sont calculés sur 400 000 – 200 000 – 30 500 = 169 500.
- Les conditions d’acceptation d’une souscription peuvent varier d’un assureur à l’autre : un examen du dossier est fait par la compagnie. Dans tous les cas une personne qui se sent condamnée à court terme ne peut être admise : l’aléa sur la durée de la vie n’existe pas.
L'avenir n'appartient qu'à ceux qui sont optimistes de nature
Il est très instructif d’analyser l’évolution du patrimoine de vos interlocuteurs et l’évolution de leur caractère professionnelle en fonction du discours qu’ils tiennent.
Il y a les pessimistes à tout craints extrêmement nombreux qui voient en permanence tout en noir :
Chez eux, il n’y a pas d’initiative, surtout pas de risque, pas de changement, pas de réforme… Si vous leur parlez création d’entreprise et innovation, de modernisation d’investissement… ils mettront en avant le principe de précaution et chercheront à vous dissuader d’agir. Ils vous parleront de leur droit aux 35 heures, à la retraite, aux RTT, aux congés maladie… quand vous analysez leur profil professionnel vous trouverez une bonne partie de l’énorme masse de fonctionnaires qui paralyse la France, de personnes parties en retraite à des âges indécents, de personnes qui vivent de l’assistance et une partie du monde salarial qui rêve qu’à une chose : à leurs vacances et leur retraite.
Tout ce beau monde a généralement oublié une chose : apprendre à leurs enfants le sens de l’effort, le sens de l’initiative et le sens du risque.
Quelques éléments de réflexions sur d'éventuels investissements dans l'agriculture
Aujourd’hui un agriculteur est très rarement propriétaire de ses terres : 2/3 des terres sont en fermage. Vous pouvez investir dans des terres agricoles, dans les vignes et donner vos terres en fermage : est-ce rentable ?
- Le foncier a augmenté de 5% par an en moyenne depuis 10 ans et pourtant les terres sont moins chères que dans le reste de l’Europe de l’Ouest. Croyez-vous cependant que les prix puissent encore augmenter ? Ou risquent-ils de baisser ? La rentabilité des baux agricoles est souvent très basse : rarement plus de 2%.
- Les baux ruraux sont souvent très longs, ce qui rend la revente de votre patrimoine difficile mais il faut aussi prendre conscience que la population agricole sera divisé par 2 entre 1993 et 2020 et que dans les prochaines années 5 millions d’hectares vont changer de main. Nous assisterons à une augmentation de la taille des exploitations mais cela n’est pas suffisant pour assurer une rentabilité normale de la plupart des exploitations.
- La manne de la PAC ne va plus à la France, elle va maintenant aux nouveaux pays de l’Est. Le pacte des subventions va contribuer à déstabiliser les exploitations. Aujourd’hui on ne produit plus en France la nourriture du bétail. Elle est pour l’essentiel importée. Les conditions d’exploitation ont complètement changées : il y a quelques années les vaches vivaient 25 ans… Maintenant 5 ans mais nous n’avons pas su créer en France des fermes géantes et modernes que nous trouvons maintenant à l’étranger. Les bâtiments agricoles sont souvent obsolètes.
L'usufruit temporaire de biens immobiliers dans une structure IS (SCI ou entreprise)
La propriété d’un immeuble peut être démembrée : nue-propriété d’un côté, usufruit de l’autre. Lorsque l’usufruit est détenu par une société ou une SCI IS l’usufruit ne peut être que temporaire.
Je vous invite à réfléchir sur l’utilisation du démembrement temporaire de propriété d’immeubles dans les structures assujetties à l’IS (SCI ou sociétés commerciales) : l’usufruit temporaire étant mis ou restant dans la structure IS.