Réméré
L'ACHAT EN REMERE
Particulier- SCI- Société IS (mise à jour août 2016)
Vous l’avez compris, Patrimoine Courtage aime vous proposer des opérations qui sortent de l’ordinaire. Le Réméré en fait partie.
Dans un Réméré, chaque cas est un cas particulier mais on peut cependant donner une trame générale.
1er cas :
Un propriétaire possède un appartement ou une maison dont il ne souhaite pas se séparer définitivement mais a des difficultés financières temporaires. Les causes des difficultés peuvent être très variées : contentieux, contrôle fiscale, trésorerie de Société, etc…
- Il vend son bien en Réméré à un investisseur : (minimum 45% de la valeur d’expertise, maximum 80%).
- Il continue à occuper le bien moyennant une indemnité d’occupation (environ 10 % annuel du prix de revient pour l’investisseur).
- Au terme du Réméré (souvent 2 ans, maximum 5 ans) il récupère son bien.
Il rembourse l’acheteur initial et verse une indemnité d’immobilisation.
Les conditions de rachat sont prévues dans l’acte de vente en Réméré. L’indemnité d’immobilisation est variable selon la durée effective du Réméré.
Lors de l’achat, l’ensemble des frais a été mis contractuellement à la charge du vendeur.
2eme cas :
Le propriétaire sait qu’il ne sera pas en mesure de racheter. Il veut se donner le temps de vendre dans de bonnes conditions.
Le risque pour l’investisseur :
Le risque principal tient dans le fait que le vendeur initial ne soit pas en mesure de racheter le bien au terme du Réméré ou de se substituer un tiers. Il y a au départ une analyse de la situation du vendeur pour s’assurer qu’il y a une bonne probabilité de possibilité de rachat pour les rémérés que nous proposons. Cette analyse est généralement faite par un ancien directeur de groupe d’une grande banque qui parcourt la France et généralement rencontre les vendeurs et visite les biens.
Mais si cette situation devait se produire, on achète le bien avec une décote importante par rapport à la valeur d’expertise. L’occupant n’a qu’une convention précaire d’occupation.
Au terme, si l’occupant ne peut racheter ou se substituer un tiers, on vend l’immeuble. Le risque essentiel est donc un risque d’immobilisation supérieur au temps d’investissement initialement programmé.
L’indemnité d’occupation permet d’escompter une très bonne rentabilité pour votre placement.
Si le vendeur n’est pas en mesure de payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation, on provisionne une part de l’indemnité d’occupation qui est versée en précompte par le notaire après la régularisation de l’acte d’achat.
Il y a en plus un compte séquestre notarié qui garantit toutes les sommes qui pourraient être dues par le vendeur de Réméré pendant toute la durée du Réméré. Ce compte séquestre est aussi destiné à l’apport personnel.
Il arrive parfois qu’au terme du Réméré on décide de le prolonger… mais ce n’est pas une obligation pour l’investisseur.
Le risque pour le vendeur en Réméré :
Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien au terme, la vente initiale s’est faite dans de mauvaises conditions pour lui, mais le Réméré permet généralement de sauver une situation difficile ou compromise. Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter, il peut se substituer un tiers. Il a tout le temps nécessaire pour régler son problème. Encore faut-il qu’il y ait la volonté.
Financement :
Nous utilisons souvent les avances sur contrats d’assurance-vie pour avoir des liquidités immédiates pour réaliser les opérations (on peut obtenir une avance de 60% de la valeur de rachat d’un contrat. Sur le plan théorique on devrait pouvoir avoir un crédit bancaire… mais dans la pratique c’est pratiquement impossible. Certains investisseurs se sont fait ouvrir une ligne de crédit hypothécaire garantie par un autre bien pour pouvoir réaliser plusieurs opérations à la suite les unes des autres. Certains investisseurs choisissent d’avoir le statut de marchand de biens et essayent de négocier des lignes de crédit d’accompagnement.
Qui peut investir :
L’investisseur peut être une personne privée (fiscalité revenu foncier), une SCI ou une Société à l’IS. On peut faire 2 à 3 opérations à titre privé mais au delà, l’activité peut être considérée comme professionnelle par le fisc. Beaucoup d’investisseurs font leurs opérations à travers une structure de marchand de biens. Rien n’empêche de faire une opération de Réméré dans une structure de type professionnelle pour placer de la trésorerie longue de votre entreprise.
Patrimoine recherche l’investisseur et le vendeur.
- La rentabilité est variable selon les opérations mais entre les indemnités d’occupation et la plus value, on arrive souvent à un taux de rendement interne qui peut atteindre 14%, 15%.
- Nous devons porter une attention toute particulière à la rédaction des actes. Dans la pratique, nous travaillons régulièrement avec les mêmes notaires.
Réméré en cours de commercialisation : cliquez ici
Les rémérés sont peu nombreux. Nous avons souvent du mal à fournir nos clients. Même s'il n'y a rien dans cette rubrique, faites vous connaitre pour que je puisse avoir une idée de ce que vous recherchez :
Patrimoine Courtage recherche des biens :Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
L'ACHAT AVEC PACTE DE PREFERENCE
(mise à jour août 2016)
Le principe :
Un propriétaire a des problèmes financiers qu’il estime temporaire.
1) Il va vendre son bien à un investisseur à un prix tel qu’il puisse régler ses problèmes.
2) Il devient locataire du bien vendu avec un bail notarié qui peut être de 9 ans et qui ne peut pas être révoqué par l’acheteur sauf en cas d’inexécution du bail par le locataire.
3) L’investisseur signe au départ une promesse de revente notariée. La promesse de vente est sur une longue durée (parfois 9 ans).
Le prix de revente est fixé contractuellement au départ et varie en fonction de la date effective de revente. Concrètement c’est le propriétaire initial qui est maître de la date du rachat.
Avantages pour l'investisseur :
a) Il achète un bien avec une très forte décote.
b) Il bénéfice de loyers très conséquents.
c) Il bénéficie d’un crédit vendeur gratuit remboursable au terme de l’opération qui sécurise son opération. Le montant de ce crédit vendeur est variable selon les dossiers. Ce crédit vendeur constituera un apport personnel lors du dénouement de l’opération. Ce crédit vendeur est assorti d’une cession de rang au profit de la banque pour permettre un financement bancaire ordinaire pour l’investisseur.
Le crédit vendeur est aussi indirectement une garantie pour la sécurisation de l’opération. Si le vendeur initial n’exerce pas son option de rachat, le crédit vendeur se transforme en indemnité d’immobilisation et est perdu pour le vendeur.
d) Compte tenu de l’existence du crédit vendeur l’apport personnel nécessaire pour réaliser l’opération est faible et compte tenu des loyers importants nous arrivons assez facilement à réaliser des opérations équilibrées en trésorerie avec des apports faibles.
e) Les travaux nécessaires même ceux, habituellement à la charge du propriétaire sont mis à la charge du locataire, mais il faut respecter les nouvelles législations concernant les charges qui peuvent être mise à la charge du locataire.
f) Si l’opération va à son terme avec le rachat par le propriétaire initial, la plus value réalisée est connue au départ. L’investissement est largement à l’abri des fluctuations du marché immobilier.
Le risque pour l’investisseur :
a) Le propriétaire initial ne peut pas racheter au terme. Le prix d’achat a été très bas : il sera toujours possible de revendre le bien au terme du bail normalement avec une plus value substantielle. L’investissement n’est pas très liquide tant que la promesse de revente court (encore qu’il ne soit pas impossible de trouver un investisseur de substitution..).
b) Le locataire ne paye pas régulièrement ses loyers. Le bail tombe. La promesse de revente devient caduque. Le crédit vendeur est perdu. L’investisseur peut revendre immédiatement.
Différence avec le Réméré :
Le principe du Réméré est le même mais le réméré se fait sur une beaucoup plus courte durée (souvent 2 ans). Dans la pratique les banquiers ont beaucoup de réticence à financer des opérations de Réméré (peu rentable pour eux car trop courte). C’est beaucoup plus facile de financer une opération avec pacte de préférence.
La fiscalité :
- Les opérations avec pacte de préférence se font généralement en direct ou à travers une SCI en revenu foncier. C’est donc la fiscalité revenu foncier qui s’applique tant au niveau du revenu que de la plus value mais l’investisseur peut parfaitement être une structure à l’IS.
Patrimoine recherche des partenaires pouvant lui procurer des opérations de Réméré et de Pacte de préférence