L'immobilier en France

Construit-on trop en France ? 

C’est naturellement une question à vocation provocatrice pour vous amener à réfléchir lorsque vous vous lancez dans un investissement immobilier. François Hollande avait fixé l’objectif de construire 500 000€ logement par an dont 150 000 logements sociaux.
En 2015 il aura été mis en chantier 315 000 logements dont 109 000 HLM. Est-ce encore trop ? Souvenez-vous, des études justifiant le besoin de logement par la hausse des divorces et des séparations, le départ des jeunes des foyers parentaux, le vieillissement de la population qui nécessiterait des logements plus adaptés (on en prévoyait 150 000 par an), l’immigration, l’augmentation de la population. La Fondation Abbé Pierre prétendait qu’il manquait entre 800 000€ et 1 000 000€ de logements. Et peu de gens remettaient en cause ces études. C’est encore sur elles que l’on s’appuie pour fixer la politique du logement.
Il faut tout de même revenir à un peu de bon sens :
- Il y a en France, d’après des chiffres du journal Le Monde, 518 logements pour 1 000 habitants soit beaucoup plus que nos voisins.
Le nombre des logements vides a été multiplié par 1,5 en 10 ans (2,64 millions en 2014). Le taux de vacance locative augmente fortement. Il peut atteindre 7,8% dans certaines villes moyennes.

Si vous envisagez un investissement immobilier qu’il soit locatif ou en résidence principale posez vous quelques questions.
- La ville ou la région dans laquelle vous voulez investir a-t-elle un solde démographique positif important ou est elle en déclin ?
- Quel est l’état du tissu économique et plus spécialement industriel ? L’économie locale est elle très dépendante d’un seul acteur ? Que se passe-t-il s’il disparait ?
- Si vous achetez pour habiter, êtes-vous certain de pouvoir revendre dans de bonnes conditions si vous devez déménager ?
- Si vous achetez pour louer, avez-vous la certitude de trouver des locataires solvables ?
- Aujourd’hui le marché locatif est très largement soutenu par l’aide au logement : les budgets publics d’aide au logement ne sont pas tenables. Nous allons progressivement et inévitablement vers une désolvabilisation des locataires.
- Aujourd’hui on manque totalement de visibilité sur la politique de logement locatif.

Le dispositif Pinel peut vous paraître attrayant :
- Le montant cumulé des économies d’impôts ne représente pas plus dans le temps que le montant de la TVA que vous allez payer immédiatement.
- Il y a et va y avoir une explosion des taxes foncières.
- Nous ne comprenons pas grand-chose à la politique de plafonnement des loyers, au prix maximum au m² que l’on ne doit pas dépasser, aux zones, etc.
- Vos économies d’impôts rentrent dans le plafonnement des niches fiscales et la fiscalité des revenus fonciers est épouvantable pour la personne fortement imposée.

Plutôt que du Pinel, Patrimoine préconise volontiers un investissement dans un appartement finançable en PLS (prêt locatif social). Les programmes sont rares. Voici nos motivations :
a) On achète le bien avec une TVA à taux réduit (5,5%) au lieu de 20%. On n’a donc d’entrée de jeu récupéré l’essentiel des économies d’impôts du Pinel.
b) On est exonéré de taxe foncière pendant toute la durée du prêt PLS (15, 20 ou 25 ans). Cela fera au terme des montants considérables.
c) Indépendamment du problème de TVA, les prix sont beaucoup plus maîtrisés.
d) Il y a souvent quelques appartements dans une résidence qui sont vendus en PLS à des prix inférieurs à ceux équivalent mais non PLS.
e) L’investissement en PLS n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

L’achat d’appartement en démembrement de propriété :
N’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Vous achetez la nue propriété du bien 60% de la valeur en toute propriété pour un démembrement sur 15 ans. Vous n’avez aucune charge ni taxe pendant le démembrement. Au moins vous êtes presque certain de ne pas perdre d’argent si le marché de l’immobilier s’effondre. Les intérêts sont déductibles de vos autres revenus fonciers et le calcul de la plus value au terme est très favorable.

L’immobilier rentrant dans la fiscalité de la location meublée (BIC) :
Le mécanisme de l’amortissement rend votre bien pas ou peu imposable pendant 30 ans. Nous préférons l’immobilier géré avec bail commercial. Nous privilégions les Ehpad, mais nous n’excluons pas des résidences séniors très bien placées ou des résidences étudiantes très bien placées avec des gestionnaires de premier ordre. L’immobilier en location meublée n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

Ne perdez pas de vue qu’en France, le coût de la construction est beaucoup plus important que chez nos voisins, car on a multiplié les normes souvent absurdes. Les architectes hurlent contre ces normes qui renchérissent souvent de plus de 20% les coûts de construction. Mais rien n’y fait : on continue imperturbablement à prendre de nouvelles normes sans se soucier de la réalité économique : Cela peut avoir une incidence sur la valorisation au terme de votre investissement.

N’oubliez pas : en matière d’immobilier il n’y a pas que le logement.

Objectivité - Sécurité - Crédibilité - Compétence

Objectivité - Sécurité - Crédibilité - Compétance

Patrimoine Courtage est un  Cabinet de  Conseil en Gestion de Patrimoine né de la restructuration du cabinet Patrimoine créé en 1987 par Jean-Marc DELCOURT (ancien directeur de Banque diplômé de Science-Po Grenoble). Depuis près de 30 ans, le cabinet a su se positionner comme un acteur de référence grâce à sa technicité, l’indépendance  de son conseil et à la pertinence de   ses solutions d’investissements.   Guilhem DARTIGUENAVE (diplômé de l'école de droit de la Sorbonne) , qui a rejoint l’équipe en 2014, reprend aujourd’hui le flambeau avec la volonté de poursuivre le développement du cabinet en conservant l’ADN qui en a fait son succès.
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