En consultant les différentes rubriques où il est question de Réméré de notre site internet, vous avez surement constaté que ce type d’investissement avait une rentabilité très importante : indemnité annuelle d’occupation : environ 11% annuel du montant déboursé par l’investisseur ce à quoi il y a lieu d’ajouter les plus values. Nous arrivons souvent à un investissement dont la rentabilité peut dépasser avant fiscalité les 15%, 16% par an.

Certains apprécieront que ce placement soit basé sur de l’immobilier dont ils sont propriétaires qu’ils ont acheté avec une décote importante par rapport aux prix du marché.

Cet élément donne une certaine sécurité à ce type d’investissement mais certains investisseurs buttent sur l’aspect fiscal.

Souvent l’investisseur va faire ses premières opérations en direct. Ce n’est généralement qu’après quelques opérations qu’il choisira le statut de marchand de bien.

- En direct, les indemnités d’occupation sont du revenu foncier. Pour un investisseur n’ayant pas de déficit foncier à gommer qui se trouve dans une tranche marginale d’imposition importante, la fiscalité peut être pesante même si elle n’est pas rédhibitoire compte tenu de la rentabilité globale de l’opération.

- Il y a un très bon moyen de contourner ce problème : il consiste à réaliser parallèlement et concomitamment aux opérations de réméré, une opération d’achat d’un bien avec travaux. Les travaux génèrent du déficit foncier. Dans certains programmes, les travaux peuvent représenter 50 à 60% du montant de l’investissement. L’inconvénient de ce type d’investissement tient avant tout à la sélection de l’emplacement, à la qualité de la réalisation des travaux, à la maitrise du coût des travaux et à la gestion du bien.

Mais il existe une SCPI de déficit foncier qui cadre très bien à la problématique du Réméré : Grand Paris Pierre capitalisation.

La SCPI achète des immeubles parisiens (ou proche banlieue) et les rénove. Le coût des travaux représente environ 50% de l’opération. Mais la SCI va utiliser l’effet de levier du crédit interne à la SCPI.

Concrètement le montant des travaux déductibles de vos revenus fonciers va représenter 65% de votre investissement. La SCPI ne distribue pas de revenu (paiement du prêt). Les travaux sont imputables sur 4 ans sur les revenus fonciers. Cela correspond assez bien à notre problématique de ne pas fiscaliser lourdement les loyers provenant du réméré qui a souvent une durée assez courte.

- Vous pouvez financer le réméré par des avances sur vos contrats d’assurance-vie et vous pouvez financer la SCPI par un prêt bancaire amortissable classique sur 15 ou 20 ans pour que la charge de remboursement soit allégée.

L’utilisation de la SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation peut se concevoir pour toutes personnes fortement fiscalisée ayant du revenu foncier qu’il souhaite défiscaliser.