Achat d'appartement en nue-propriété avec démembrement temporaire

Pourquoi investir en démembrement de propriété ?

Vous vous posez la question de savoir si l'immobilier n'est pas trop cher… ?
Vous pouvez alors acheter un appartement neuf et bien placé pour 60% de sa valeur en toute propriété. Même si le démembrement est de 15 ans (vous n’avez pas la jouissance du bien) vous êtes à peu près certain, quelle que soit l'évolution du marché immobilier, de ne pas avoir vu votre patrimoine s'éroder. C'est donc un moyen extrêmement sûr de protéger votre patrimoine.

Vous disposez de Revenus Fonciers fortement fiscalisés?
Les revenus fonciers sont, dans le régime fiscal actuel, les revenus les plus lourdement taxés. Ils génèrent une imposition pouvant aller jusqu’à 60,5% :

• 30%, 41% ou 45% de tranche marginale d’impôt sur le revenu.
• 15,5% de prélèvements sociaux.

Dans certain cas, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, prévu par la Loi de Finance pour 2012, rajoute une imposition de 3% ou 4% selon votre niveau de revenu.

Dans un contexte de hausse généralisée des prélèvements fiscaux, aggravé par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, l'investissement en nue-propriété constitue une solution particulièrement intéressante.
Dans la mesure où l'usufruit est acquis par un bailleur social, vous pourrez déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété de vos autres revenus fonciers.

Quelles sont les opportunités d’investissement ?

Aujourd’hui, même les communes de très bon standing : région parisienne, côte d'azur, etc… doivent respecter des règles concernant les pourcentages de logements sociaux (20%).
Or, la création de logements sociaux de base est quasi impossible dans ces communes à cause de la rareté des terrains et du prix du foncier. De plus ces communes n'ont aucune envie de modifier la structure de leur population.
Pour ces communes, le fait que l'usufruitier temporaire d’immeuble soit un organisme à vocation sociale suffit à ce que le logement entre temporairement dans les critères statistiques de logements sociaux. Même si la population qui va occuper les appartements pendant la durée du démembrement est généralement de grande qualité (il faut savoir que 70% de la population française peut avoir accès aux logements sociaux).

Dans le passé, nous avons commercialisé par exemple des magnifiques immeubles et de très grande qualité à quelques centaines de mètres du château de Versailles ; des appartements en nue-propriété  sur le port de Hyères ; d’autres biens démembrés à Mandelieu sur le bord de la rivière et à proximité de la mer, du golf, avec des anneaux pour bateaux (des gros ) au bout du jardin.
Nous pouvons actuellement vous proposer de la nue propriété à  Cannes, à Nice, Levallois, Paris etc…

Votre situation au terme de l’usufruit?

Au terme du démembrement (généralement 15 ans) vous récupérez un appartement vide et remis à neuf.
Vous pourrez : le revendre, le louer, l'occuper ou le donner. Beaucoup de parisiens vont acheter des appartements sur la côte d'Azur ou dans des stations touristiques pour avoir un pied à terre pour leur retraite. Les provinciaux auront tendance à acheter en région parisienne (Saint Germain, Levallois, Courbevoie etc ) pour éventuellement loger des enfants plus tard si les carrières professionnelles ou leurs études le nécessitent. On commence à voir quelques programmes sur Paris intra muros….

 Quelques points forts de l’investissement en nue propriété :

1°- Le prix de la nue-propriété est de 60% de la valeur en pleine propriété.
2°- Pendant la durée du démembrement, vous n’avez aucun souci de gestion, pas de problème de locataire à régler, aucune charge et pas de taxe foncière…. 
3°-  Les intérêts de prêt sont déductibles de vos autres revenus fonciers et vous permettent de réaliser une économie d’impôts substantielle ! En fonction de votre tranche marginale d’imposition elle peut s’élever à 60,5% du montant des intérêts.
4°- Vous réalisez une économie d’ISF : votre bien n'entre pas dans la base taxable ISF (depuis peu, on ne peut plus déduire le prêt de la base taxable ISF). 
5°- Votre bien n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
6°- Le calcul de la plus-value taxable en cas de revente au terme se fait dans des conditions très favorables (on prend comme prix de départ, le prix en toute propriété même si on a bénéficié d'une décote de 40% par rapport à ce prix). 

Le système est maintenant parfaitement rodé et ne pose plus de problèmes de financement ni de problèmes juridiques. Aujourd'hui on voit apparaître 3 ou 4 autres opérateurs qui se collent sur le modèle PERL. Nous avons aussi accès à leurs programmes.

Si cet investissement en démembrement  vous intéresse, nous pouvosn à tout moment vous envoyer la liste des disponibilités, les plaquettes, les plans et les contrats de réservation des opérations disponibles. 

 A qui peut s’adresser ce type d’investissement ?

• aux personnes qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers).
• aux personnes à l'ISF (le bien n'entre pas dans la base taxable ISF).
• aux mineurs : c'est une très bonne protection de leur capital et ce type d'investissement est facilement accepté par le juge des tutelles.
• aux personnes jeunes ou moins jeunes qui ne souhaitent pas s'occuper de gestion locative.
• aux personnes qui veulent valoriser leur contrat d'assurance-vie (existant ou à créer) en les utilisant dans des montages.
• aux personnes qui veulent se constituer un pied à terre sur la côte pour leur retraite.
• aux provinciaux désirant pouvoir loger un jour leurs enfants en région parisienne.
• aux personnes qui ont peur et recherchent la sécurité avant tout, qui ne sont pas satisfaits de leurs placements actuels, qui veulent diversifier leur patrimoine.

 De nombreux programmes, région parisienne, méditerranée peuvent vous servir de pied à terre pour plus tard. C'est particulièrement adapté aux personnes d'un certain âge qui comptent transmettre le bien par décès ou par donation au terme du démembrement : la plus-value ne sera pas taxable.

Pour votre financement, nous aurons à discuter de la solution la plus adaptée:
    - Fonds propres
    - Prêt amortissable classique
    - Prêt à remboursement in fine
    - Avance sur contrat d'assurance-vie : cliquez ici

Explications sur le montage de démembrement PERL : cliquez ici
Illustration de montage de financement et rentabilité : cliquez ici 

 Les investissements en démembrement de propriété sont assez rares et très demandés (prendre contact avec Patrimoine Coutage).
nous commercialisions ce type de produit depuis des années. Les biens sont de qualité remarquables et toujours bien placés. Vous trouverez ci-joint une note sur les différentes opérations immobilières dans lesquelles vous pouvez investir en démembrement de propriété.

Il existe également des propositions cumulant les avantages du démembrement de propriété et du déficit foncier : cliquez ici

 Consultez notre offre de programmes en cours de commercialisation

Construit-on trop en France ? 

C’est naturellement une question à vocation provocatrice pour vous amener à réfléchir lorsque vous vous lancez dans un investissement immobilier. François Hollande avait fixé l’objectif de construire 500 000€ logement par an dont 150 000 logements sociaux.
En 2015 il aura été mis en chantier 315 000 logements dont 109 000 HLM. Est-ce encore trop ? Souvenez-vous, des études justifiant le besoin de logement par la hausse des divorces et des séparations, le départ des jeunes des foyers parentaux, le vieillissement de la population qui nécessiterait des logements plus adaptés (on en prévoyait 150 000 par an), l’immigration, l’augmentation de la population. La Fondation Abbé Pierre prétendait qu’il manquait entre 800 000€ et 1 000 000€ de logements. Et peu de gens remettaient en cause ces études. C’est encore sur elles que l’on s’appuie pour fixer la politique du logement.
Il faut tout de même revenir à un peu de bon sens :
- Il y a en France, d’après des chiffres du journal Le Monde, 518 logements pour 1 000 habitants soit beaucoup plus que nos voisins.
Le nombre des logements vides a été multiplié par 1,5 en 10 ans (2,64 millions en 2014). Le taux de vacance locative augmente fortement. Il peut atteindre 7,8% dans certaines villes moyennes.

Si vous envisagez un investissement immobilier qu’il soit locatif ou en résidence principale posez vous quelques questions.
- La ville ou la région dans laquelle vous voulez investir a-t-elle un solde démographique positif important ou est elle en déclin ?
- Quel est l’état du tissu économique et plus spécialement industriel ? L’économie locale est elle très dépendante d’un seul acteur ? Que se passe-t-il s’il disparait ?
- Si vous achetez pour habiter, êtes-vous certain de pouvoir revendre dans de bonnes conditions si vous devez déménager ?
- Si vous achetez pour louer, avez-vous la certitude de trouver des locataires solvables ?
- Aujourd’hui le marché locatif est très largement soutenu par l’aide au logement : les budgets publics d’aide au logement ne sont pas tenables. Nous allons progressivement et inévitablement vers une désolvabilisation des locataires.
- Aujourd’hui on manque totalement de visibilité sur la politique de logement locatif.

Le dispositif Pinel peut vous paraître attrayant :
- Le montant cumulé des économies d’impôts ne représente pas plus dans le temps que le montant de la TVA que vous allez payer immédiatement.
- Il y a et va y avoir une explosion des taxes foncières.
- Nous ne comprenons pas grand-chose à la politique de plafonnement des loyers, au prix maximum au m² que l’on ne doit pas dépasser, aux zones, etc.
- Vos économies d’impôts rentrent dans le plafonnement des niches fiscales et la fiscalité des revenus fonciers est épouvantable pour la personne fortement imposée.

Plutôt que du Pinel, Patrimoine préconise volontiers un investissement dans un appartement finançable en PLS (prêt locatif social). Les programmes sont rares. Voici nos motivations :
a) On achète le bien avec une TVA à taux réduit (5,5%) au lieu de 20%. On n’a donc d’entrée de jeu récupéré l’essentiel des économies d’impôts du Pinel.
b) On est exonéré de taxe foncière pendant toute la durée du prêt PLS (15, 20 ou 25 ans). Cela fera au terme des montants considérables.
c) Indépendamment du problème de TVA, les prix sont beaucoup plus maîtrisés.
d) Il y a souvent quelques appartements dans une résidence qui sont vendus en PLS à des prix inférieurs à ceux équivalent mais non PLS.
e) L’investissement en PLS n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

L’achat d’appartement en démembrement de propriété :
N’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Vous achetez la nue propriété du bien 60% de la valeur en toute propriété pour un démembrement sur 15 ans. Vous n’avez aucune charge ni taxe pendant le démembrement. Au moins vous êtes presque certain de ne pas perdre d’argent si le marché de l’immobilier s’effondre. Les intérêts sont déductibles de vos autres revenus fonciers et le calcul de la plus value au terme est très favorable.

L’immobilier rentrant dans la fiscalité de la location meublée (BIC) :
Le mécanisme de l’amortissement rend votre bien pas ou peu imposable pendant 30 ans. Nous préférons l’immobilier géré avec bail commercial. Nous privilégions les Ehpad, mais nous n’excluons pas des résidences séniors très bien placées ou des résidences étudiantes très bien placées avec des gestionnaires de premier ordre. L’immobilier en location meublée n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

Ne perdez pas de vue qu’en France, le coût de la construction est beaucoup plus important que chez nos voisins, car on a multiplié les normes souvent absurdes. Les architectes hurlent contre ces normes qui renchérissent souvent de plus de 20% les coûts de construction. Mais rien n’y fait : on continue imperturbablement à prendre de nouvelles normes sans se soucier de la réalité économique : Cela peut avoir une incidence sur la valorisation au terme de votre investissement.

N’oubliez pas : en matière d’immobilier il n’y a pas que le logement.

L'achat avec pacte de préférence

Le schéma d’achat avec pacte de préférence se place dans la même problématique que celle que nous rencontrons dans l’achat d’un bien immobilier en Réméré.

a) Nous avons un propriétaire qui, pour résoudre ses problèmes financiers et/ou contentieux ou fiscaux a besoin de vendre son bien.
b) Il va rester occupant des lieux avec un bail conforme à la législation sur les baux d’habitation.
c) Et dès le départ, il est signé un compromis notarié de revente exerçable dans un délai maximum fixé dans le compromis : généralement 9 ans.

S'il est difficile pour l'investisseur de financer les opérations de réméré à crédit, il est très facile de financer une opération avec pacte de préférence.

Vous trouverez en annexe un exemple chiffré d'une opération. L'investisseur avait investi au départ 35 000 € et le prévisionnel au terme des 9 ans montrait un bénéfice avant fiscalité de 150 000 €.

Le risque pour l'investisseur a par ailleurs été faible puisqu'il a acheté le bien avec une décote importante.

Un schéma d'investissement immobilier inhabituel : Le pacte de préférence

Qu'est ce qu'un achat avec pacte de préférence ?