Immobilier coté

J’ai eu l’occasion de discuter lors du salon de Patrimonia avec un responsable du fonds Compagnie Immobilière Acofi que je préconise depuis de nombreuses années.
J’ai noté que la valorisation boursière du fonds présentait une importante décote par rapport à l'actif net.
- La compagnie immobilière Acofi investit dans des Sociétés immobilières cotées : principalement des immeubles de bureaux et des centres commerciaux. L'essentiel de l'investissement est en France.
Dans les Sociétés immobilières cotées,il peut y avoir une différence entre la valeur vénale du patrimoine et la valeur boursière. Si la valeur vénale du patrimoine est supérieure à la valeur boursière, il y a une éventuelle opportunité pour investir. Si nous avons le phénomène contraire, il vaut mieux s'abstenir.
Les Sociétés immobilières cotées ont enregistré un très gros plongeon boursier vers 2008, 2009. Elles étaient à l'époque surcotées (le patrimoine valait moins que la valeur boursière). Aujourd'hui elles sont souvent encore un peu sous-évaluées.
Performance annualisée de la Société Immobilière Acofi sur 1 an : 11,18%, sur 3 ans : -4,38%, sur 5 ans : -2,64% (chiffres au 19 août 2013).
On peut utiliser les fonds des Sociétés d'immobiliers cotées dans les contrats d'assurance-vie en diversification.
D’une façon plus générale l’immobilière Acofi est investie à 75% en France.
Dans l’ensemble la demande locative de bureau a baissé de 20% et on enregistre un mouvement vers la banlieue. Le loyer des bureaux parisiens a baissé de 30% depuis 2007 mais s’est stabilisé. Il faut se méfier de Sociétés ayant investies dans les tours de la Défense (les Tours ne sont plus à la mode et les charges sont beaucoup trop lourdes). La tendance est aux petits immeubles de grande hauteur de type campus de 2 ou 3 étages.
- Les foncières cotées se sont assainies : endettement 40% maximum.
Les loyers suivent normalement l’indexation. Elles se refinancent de plus en plus sur le marché secondaire souvent 7 ans à des taux bas (2,65 à 4%).
Les foncières de centres commerciaux sont assez volatiles. Les négociations de baux se font dans de bonnes conditions (+10% +20%) mais il faut être de plus en plus sélectif. Les beaux actifs rapportent du 5 à 7% dans les centres commerciaux (faiblesse des loyers à cause des prix élevés).
Commerces pied d’immeuble : Dynamique sur les emplacements de première qualité, le reste ne se vend pas.
Lors d'une réunion avec le responsable des SCPI Immorente et Effimo, j'ai noté que le stock de bureaux disponibles était très raisonnable (5 millions de m²), qu'il y avait très peu de produits nouveaux mis sur le marché, que dans l'ensemble les loyers se tenaient bien : on doit souvent consentir des franchises de loyers plus ou mois importantes au moment de la renégociation des baux. Cela pèse sur la rentabilité immédiate mais cela garantit le niveau des loyers futurs.
Les baux se négocient entre 4,5 et 8% du prix d'achat selon les emplacements (même niveau de loyer en 2012 qu'en 2011). A Paris on trouve parfois des loyers inférieurs à 3% pour un petit bien.
De plus en plus, les SCPI utilisent à plus ou moins forte dose les effets de levier du crédit (elles empruntent à environ 3,20% sur 10 à 15 ans). Cela leur permet d'augmenter la masse de loyer collectée et le revenu fiscal foncier (loyer supérieur au taux de prêt) mais le fait qu'il faille rembourser du capital du prêt va automatiquement un peu impacter à la baisse la distribution de dividende (par contre cela devrait à long terme augmenter les plus-values).
Les taux de vacance sont restés très raisonnables : 5% sur Paris, 7% la Défense, 10% dans la 2ème couronne parisienne.

Mon sentiment et mes conclusions :
- Une foncière comme Immobiliere Acofi me semble peu risquée : compte tenu du dividende et de la décote. C’est pour moi un fonds à orientation sécuritaire.

SCPI :
Il n'y a pas que l'immobilier coté pour investir dans les murs de bureaux ou de magasins. Il y a aussi les SCPI.
L'endettement des Sociétés d'immobilier cotées est souvent beaucoup plus important que celui des SCPI. L'effet de levier du crédit, qui peut être très bénéfique, rend la valorisation beaucoup plus volatile.
Dans les SCPI :
- Il faut être très attentif sur les SCPI de mur de commerce et vérifier la composition du patrimoine.
- Il faut être réservé sur les SCPI orientées essentiellement sur les bureaux parisiens car lorsque les emplacements sont bons la rentabilité locative est faible.
- Il faut favoriser les SCPI  de murs de bureaux investis dans des petits immeubles dans des « campus » bien situés. J’ai été conforté dans mon choix des SCPI de Perial : PFO2.
- L'éventuelle petite baisse des dividendes ne doit pas inquiéter.

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