FPCI  : UN PRODUIT MECONNU A TORT

Je vous rappelle quelques données de base. Il y a une exonération des plus-values si les parts sont gardées plus de 5 ans (sauf CSG).
- Les montants à souscrire sont variables selon les FPCI. Ils sont souvent assez importants (mais pas toujours).
- Les FPCI sont réservés à des investisseurs initiés mais ..... la plupart de mes lecteurs peuvent être considérés comme des investisseurs initiés :
J'aurais obligatoirement quelques vérifications à faire à ce sujet.
- Les volumes de souscription des FPCI et le nombre des souscripteurs sont limités : Il faut parfois attendre un peu pour qu'un nouveau fonds soit ouvert. Au moment de votre souscription il faudra faire des vérifications de disponibilité.
Les informations que vous pouvez trouver sur ce site sont succinctes. Compte tenu des réglementations sur l'appel public à l'épargne, je vous prie de m'adresser par écrit (ou par mail) les demandes d'informations pour que je puisse vous faire parvenir une information exhaustive.

UN FPCI INVESTI EN OBLIGATION CONVERTIBLE DE PME

Les obligations convertibles de PME

UN FPCI DE LOCATION DE CONTAINERS :

Un fonds géré par un établissement de bonne notoriété OTC Asset Management : cliquez ici

 FPCI INVESTI DANS LES WAGONS : cliquez ici

FPCI DE MARCHANDS DE BIENS :

Un fonds géré par un établissement de bonne notoriété OTC Asset Management

Vous connaissez la fiscalité d’un FPCI : exonération des plus-values si les titres sont gardés 5 ans.
Le fonds achète des immeubles en bloc auprès d’institutionnels avec une décote de 20 à 30% et les revend à la découpe.
Les biens sont généralement dans Paris intra-muros et de bonne qualité. Il n’y a pas de travaux. La revente peut donc est très rapide.
- Les institutionnels ont un besoin urgent de faire des arbitrages et de matérialiser des plus-values latentes. Ils ne veulent pas avoir la charge du contact avec les locataires. Ils ont besoin de cash immédiat ou à date précise.
- Le marché des ventes en bloc d’immeuble d’institutionnel est un marché très fermé. Il y a très peu d’intervenants. Il n’y a pas de réserves foncières constructibles à Paris. Le mécanisme est un très bel amortisseur en cas de retournement de marché.
Le gestionnaire du fonds est un gestionnaire de FPCI très connu.

Me contacter pour avoir une information complète.

UN FPCI INVESTI DANS LA DETTE DE PME BENEFICIANT D'UNE GARANTIE OSEO ENTREPRENEURS ET FAMILLE :

Le FPCI est géré par Entrepreneur Venture, une Société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion du non coté.
- Le fonds investit dans des obligations convertibles à 5 ans d'environ 20 PME. Chaque ligne du fonds est assuré à 50% par OSEO. Le coupon obligataire est généralement de 6  à 7% l'an mais au terme il y a une prime si l'obligation n'est pas convertie en action, ce qui porte le rendement à environ 12%.
Il faut prévoir les frais de toute nature et les éventuelles défaillances qui viennent diminuer la rentabilité. Le fonds affiche un objectif de rendement net de 8%. S'il n'y a pas de défaillance, le rendement sera supérieur, il faudrait un grand nombre de défaillance pour que les fonds perdent de l'argent : La garantie d'OSEO ligne à ligne à hauteur de 50% et la diversité des Sociétés dans lequel le fonds investit limitent considérablement le risque.
- Les PME même saines acceptent de payer cher car les obligations sont considérées par les banquiers dans l'analyse des bilans comme des quasi fonds propres.
Leur présence favorise donc l'obtention de crédits bancaires actuellement beaucoup moins chers.
La fiscalité des FPCI rend ce produit particulièrement intéressant (plus-value non imposable au bout de 5 ans pour les particuliers sauf CSG). Taxation des plus values : 15% pour les Sociétés IS. Savez vous que les FPCI peuvent être utilisés par les chefs d'entreprises qui vendent leur Société ? Le réemploi du produit de la vente dans des FPCI permet d'échapper à la taxation sur les plus-values de cession.

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