Un outil de défiscalisation et de diversification

Cadre fiscal des FCPI et FIP  :
La souscription des FIP et FCPI procure 18% de réduction d'impôt sur le revenu dans la limite de 2 160€ pour un célibataire et 4 320€ pour un couple (souscription maximum 12 000€ ou 24 000€) ou 45% de réduction ISF avec un maximum de souscription de 40 000€ par foyer fiscal (18 000€ de réduction ISF).
Cette réduction est consentie en contre-partie d'un engagement de conservation minimum de 5 ans des parts du fonds. Fonds qui investit dans des en entreprise en phase de création ou de développement.

Le FIP Corse

Ah les Corses... ils ont trouvé le moyen d'avoir un FIP dont les avantages fiscaux sont bien supérieurs au FIP métropolitain.
Ceci dit, les investissements sont variés dans des secteurs peu risqués (Ehpad et autres), et les gestionnaires de type Vatel ont bonne réputation.
Vos économies d'impôt sur vos revenus 2015 (impôts payables en 2016) seront de 38% du montant de votre investissement. 
Pour plus d'information, consultez notre rubrique "Défiscalisation / FIP et FCPI

Girardin industrie et Girardin logement social  :
Un investissement à fonds perdu qui a pour conséquence de faire faire à l'investisseur une économie d'impôt sur le revenu supérieur au montant de son investissement
(mise à jour octobre 2016)

Le simple fait d’énoncer ce principe a pour conséquence de rendre l’interlocuteur extrêmement méfiant. Il faut donc démonter le mécanisme :
l’État veut encourager l’investissement productif dans les départements et territoires d’outre-mer. Il existe pour cela différents mécanismes fiscaux :

a) Les entreprises réalisant plus de 20 millions d’euros de chiffre d’affaires vont pouvoir acheter directement le matériel et avoir une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur investissement.
Les PME de moins de 20 millions d’euros peuvent aussi user de ce mécanisme.
Conséquence :
Les entreprises doivent faire la trésorerie et ne récupèrent l’économie d’impôt qu’après la clôture du bilan.
Elles ont à assurer le financement de l’opération soit sur fonds propres soit avec des concours bancaires. Ce mécanisme prend de plus en plus de place. 

b) Mais il existe un autre mécanisme dont le principe remonte à la nuit des temps. Les modalités de ce mécanisme ont évoluées et ce sont durcies mais elles existent toujours.
Le principe : (schéma)
Des investisseurs vont acheter du matériel ou un bien immobilier à vocation sociale généralement un travers une SNC. Le matériel va être loué à un exploitant pendant un minimum de cinq ans. Au terme, le matériel revient à l’exploitant pour des sommes symboliques. L’exploitant va donc avoir à payer un loyer.
Il va y avoir une économie d’impôt global variable selon la localisation et la nature de l’investissement (38,25 à 50%). Mais l’investissement pris en compte est le prix de revient de l’opération quel que soit son mode de financement. Ces coefficients ne sont pas stables. En Girardin industrie vous pouvez déduire actuellement 44,12% de votre investissement sous forme d’économie d’impôt.
Il va donc y avoir une économie d’impôt fonction du montant de l’investissement mais la particularité est que cet économie d’impôt n’est acquise que partiellement à l’investisseur.
La loi prévoit que l’exploitant doit bénéficier d’une partie de l’avantage fiscal.
La loi prévoit un minimum d’avantage fiscal répercuté à l’exploitant. Ce minimum a évolué à la hausse de façon importante avec le temps. Si le mécanisme est encore intéressant pour l’investisseur, il l’est moins qu’autrefois à cause du changement de clef de partage. La rétrocession à l’exploitant se fait sous forme de baisse de loyer.
Les entreprises saines et en position de force vont obtenir des baisses de loyers supérieures aux entreprises dont la situation est précaire.
A ce stade on comprend que certains opérateurs vont être sélectifs sur la qualité des exploitants et d’autres moins ce qui va naturellement influer sur la rentabilité apparente pour l’investisseur.
La rétrocession qui est l’équivalent d’un « don » versé à l’exploitant va varier en fonction de la nature de l’investissement.
Le législateur prévoit des seuils minimums (qui peuvent être dépassés).

Le taux est de 56% pour le Girardin industrie sans agrément et de plein droit, 66% pour le Girardin industrie avec agrément et 70% pour les programmes avec agrément dans le logement social.
L’opérateur va avoir des frais qui vont être extrêmement variables. Certains opérateurs ne sont même pas implantés sur place dans ces Dom Tom et font donc prendre des risques aux investisseurs : Le risque est principalement la requalification fiscale. 

Pour qu’un investissement soit éligible, il faut qu’il réponde à certains secteurs d’investissement. La définition des secteurs peut être imprécise.
Il y a déjà un premier tri à faire. Il faut que le matériel soit en exploitation au 31 décembre de l’année de l’investissement. Si l’opérateur n’est pas sur place, il ne peut s’assurer de la livraison et de la mise en exploitation avant la fin de l’année. Les procès-verbaux de livraison anti datés peuvent exister et cela met l’investisseur en risque.
Les opérateurs sérieux vont faire un contrôle systématique et garder les preuves de la mise en exploitation pour faire face à toute contestation fiscale.

Il faut que le matériel soit exploité pendant 5 ans :
Oui, mais il peut y avoir des bris de machine. L’opérateur doit s’assurer que la machine est bien réparée et bien remises en service. S’il n’est pas sur place, l’opérateur ne peut rien vérifier. Il doit s’assurer que les assurances bris de machine existent.
Mais certaines machines (ou véhicules) ne peuvent qu’être mises à la casse après un sinistre. Dans ce cas, il n’y a pas d’exploitation pendant 5 ans et il y a automatiquement perte de l’avantage fiscal. Les assurances couvrent en principe la perte de matériel mais il est nécessaire de déclarer au fisc la mise au rebut d’une machine ou d’un véhicule. Si l’opérateur n’est pas sur place, il aura peu de chance d’être mis au courant de la mise à la casse. Dans ce cas, le fisc va redemander une restitution d’impôt. Si on a caché l’événement, le risque fiscal est important pour l’investisseur.
Certains opérateurs prennent en charge le risque de requalification fiscal du fait de la mise à la casse, d’autres pas. Toute cette surveillance a un coût. 

Le matériel a souvent été financé par :
- un pré loyer de l’exploitant,
- un apport de l’investisseur,
- un prêt bancaire dont les échéances correspondent au montant du loyer. Même si il y a des clauses de non recours de la part de la banque qui ne peut pas se retourner contre l’investisseur en cas de loyer impayé (ces clauses sont systématiques), les opérateurs sérieux vont suivre au mois le mois le paiement des loyers et vont intervenir immédiatement en cas d’impayés.
Ils vont reprendre très rapidement le matériel pour le relouer de façon à ce que le matériel reste toujours en exploitation. S’il n’y a pas d’équipe sur place pour s’occuper de ma relocation, le risque fiscal pour l’investisseur devient important. Il se peut qu’il n’y ait pas continuité de l’exploitation. 

Vous comprenez facilement que l’un des points importants c’est la possibilité de relouer en cas de défaillance d’un locataire. Les politiques de choix de matériel par les opérateurs peuvent être très différentes.
Nous choisissons toujours des opérateurs qui ont la politique suivante :
a) Ils diversifient très largement les locataires (l’investisseur va participer à plusieurs SNC ayant elles-mêmes plusieurs locataires).
b) Le matériel doit être assez standard pour pouvoir être reloué facilement. Si le matériel est trop spécifique, il est peu probable qu’on puisse lui retrouver une utilisation sur place en cas de défaillance de l’exploitant.
c) Le fait que le matériel soit standard permet de vérifier que nous ne sommes pas en présence de surfacturations. Certains opérateurs font toutes les vérifications à partir de prix catalogues en y intégrant les transports et autres pour s’assurer que les prix facturés sont cohérents. D’autres ne font pas ce travail et les risques de requalification sont importants. 

Si ces critères sont respectés et si l’opérateur dispose de réseaux sur place, il est normalement assez facile de relouer le matériel. L’opérateur ne cherchera pas à augmenter les loyers. Il se contente d’assurer la pérennité de l’exploitation et le bon remboursement des crédits. Le nouvel exploitant peut faire une bonne affaire. 

Nous avons vu que le coût de la surveillance et de l’après-vente pouvait varier fortement d’un opérateur à l’autre. Celui qui n’offre pas de service ou va proposer un produit n’ayant qu’un seul exploitant va pouvoir attirer le chaland par des taux de rendement affichés bien supérieurs à ceux qui ont un service complet. 

Un autre élément important va jouer sur la rentabilité : la période à laquelle l’investisseur va investir. L’opérateur va faire varier assez fortement ses marges en fonction de la période de l’année où l’investisseur va investir.
L’opérateur doit proposer du matériel aux exploitants toute l’année et l’investisseur a tendance à retarder le plus possible son investissement. Pour pallier à cet état de fait, l’opérateur va calculer la marge moyenne qui lui est nécessaire : il la minorera en début d’année de façon à donner à l’investisseur un rendement plus élevé et la majora en fin d’année (il y a trop d’investisseurs et pas assez de produits).
Là encore les écarts peuvent être importants et la politique des opérateurs peut varier fortement.

Certains opérateurs vont mettre en place des systèmes censés couvrir les risques en faisant payer ces garanties aux investisseurs.
Normalement les opérateurs (et les conseils en gestion de patrimoine) sont garantis par des assurances de responsabilité civile. Ces assurances ne peuvent être mises en jeu qu’à l’issue des procédures. Cela peut être long et ni l’investisseur ni le conseiller n’ont de véritables prises sur les procédures.
Il est certain que si les investissements sont très diversifiés, et si les contrôles de l’opérateur sont faits de façon systématiques et réguliers, le risque de redressement fiscal, qui existera toujours, est limité quant à son montant.
Il n’en est pas de même si l’investissement a porté sur un seul produit.
Le problème : Dans nos montages, compte tenu de la diversification des investissements, le montant de la requalification en cas de contestation fiscale est généralement inférieur au gain d’impôt réalisé mais l’investisseur doit faire l’avance des frais de procédure et éventuellement payer le redressement avant que les assurances puissent le rembourser. C’est assez mal vécu.
Certains organismes ont donc mis en place des fonds de réserve placés sous le contrôle et appartenant à l’opérateur. Ce fonds est susceptible de prendre en charge tous les frais, mais l’investisseur va devoir alimenter ce fonds (à fonds perdu) ce qui diminue fortement la rentabilité.
En toute logique, si les critères de diversification dans les investissements de choix de l’opérateur, de contrôle sont respectés c’est très chers payés un risque éventuel et de conséquences financières limitées mais c’est un choix de l’investisseur. C’est avant tout une sécurité psychologique. 

En matière de Girardin logement social, le risque n’est pas de même nature. Il faut tout de même que le bien soit mis en location avant un certain délai (large), donc que le projet aille au bout. Les opérateurs doivent donc faire attention à la qualité des organismes sociaux avec lesquels ils traitent. Même si les différents opérateurs sont de qualité, il y a toujours un aléa. Il est en principe couvert par une assurance.

Le plafond de défiscalisation : combien pouvez-vous investir dans ces produits Girardin ?
Il faut savoir qu’il y a d’abord un plafond de base de niche fiscale de 10 000 € qui inclut certaines niches mais qu’il existe un deuxième plafond de 18 000 € (incluant le premier plafond) qui permet de réaliser des opérations Girardin même si vous avez fait le plein du plafond de 10 000 €.

Vous allez procéder par étapes :
Etape 1 :
Vous faites la liste et le chiffrage de tous les éléments qui rentrent dans le plafond de 10 000€. Vous obtenez un montant que nous allons appeler X (attention au moment où  vous faites votre investissement Girardin vous ne connaissez pas avec précision le montant X des éléments rentrant dans le plafond de 10 000 € de l’année).
Etape 2 :
Le plafond de niche fiscale incluant le Girardin est de 18 000€.
Pour connaitre ce que vous allez pouvoir utiliser en économie d’impôt en Girardin, vous allez faire l’opération : 18 000 - X = Y.
Ne croyez pas que Y soit le montant que vous pouvez investir : cela serait trop simple.
Selon la nature et la localisation de votre investissement, Y va être affecté d’un coefficient multiplicateur.. Il est plus fort pour le Girardin Logement Social que pour le Girardin Industrie. Ce coefficient est susceptible de changement à chaque loi de finance : nous allons appeler ce coefficient Z.
44% pour le Girardin industrie de plein droit,
34% pour le Girardin industrie avec agrément,
30% pour le Girardin logement social.
Pour connaitre le montant maximum des réductions d’impôts qui sont disponibles pour vous, vous allez faire l’opération suivante : Y/X = Réduction d’impôt maximum. Cette réduction maximum est toujours largement supérieure aux 18 000€.
Ceci dit, la réduction d’impôt maximum que vous avez calculée est peut être supérieure à votre impôt et vos besoins.
Vous allez calculer votre investissement en fonction de la réduction d’impôt dont vous avez réellement besoin pour l’année.
Vous avez donc à évaluer votre impôt prévisionnel.
Si vous investissez un peu trop et que vous êtes resté dans le cadre du plafond de réduction d‘impôt maximum, votre économie d’impôt n’est pas perdue. Elle est reportée sur les années suivantes.
Par contre si vous investissez trop et que vous avez dépassé la cadre du plafond de réduction d’impôt maximum, le surplus est perdu et ne se reporte pas. 

Nous considérons que l’investissement doit passer par des conseils expérimentés capables d’avoir des informations précises sur les intervenants du marché et capable de se faire une idée précise des « risques » pris par les opérateurs.
L’investisseur ne doit pas à tout prix rechercher le meilleur rendement fiscal.
Patrimoine courtage a une bonne et vieille expérience sur les risques que peuvent présenter ces montages et une bonne connaissance des opérateurs : ils ne sont pas nombreux, ceux qui offrent les garanties correspondant à nos critères. 

Pour souscrire ou avoir une documentation, vous envoyez un mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. ou contactez nous au 04 94 03 04 40. Nous ferons ensemble un point sur le plafonnement de vos niches fiscales, nous ferons connaissance et nous vous enverrons les documents de souscription adaptés à votre souhait et à votre situation.

Pour mémoire, nous rappelons le principe de base des investissements Girardin : un investissement immédiat dans ces produits vous engendre une économie d’impôt sur les revenus de l’année (payable l’année suivante) lorsque supérieure au montant de votre investissement mais votre investissement est à fond perdu. Il existe des investissements en Girardin industrie et des investissements en Girardin logement social. Nous vous proposons dans un document de s'interroger sur l'avenir de ces contrats : Girardin industrie et Girardin logement : quel avenir ?

Votre P.E.A.

Nous vous invitons à réfléchir sérieusement sur l'opportunité de garder votre PEA bancaire tel qu'il est.

Il faut savoir :

• Qu'un PEA peut se transférer sans perdre son antériorité fiscale.
• Qu'un PEA qui a moins de 5 ans peut se casser s'il est en moins-value. La moins-value s'imputera sur les plus-values des valeurs mobilières de votre portefeuille titres actuel ou futur hors PEA (ou sur les plus-values de vente de parts de Sociétés) pendant 10 ans. Vous pouvez donc faire du stock de moins-values et ouvrir un autre PEA après avoir casser le premier. Si vous respectez le nouveau délai de 5 ans, les plus-values de votre nouveau PEA ne seront pas taxables et vous aurez toujours votre stock de moins-values à imputer. 

Questions:

a) Êtes-vous satisfaits des résultats de votre PEA ?
b) Les frais de garde, de courtage et de gestion de votre PEA sont-ils raisonnables? 
c) Vous occupez vous vous même de la gestion de votre PEA et vous y prenez du plaisir ?

Si votre réponse est non,  voici notre proposition :

• Vous souscrivez ou vous transférez chez moi un PEA multisupports, multigestionnaires de Générali Patrimoine.
• Dans ce PEA, vous pouvez répartir les fonds sur plusieurs supports et arbitrer. Pour cela vous pourrez utiliser le contrat Himalia capitalisation dans lequel il y a une version Himalia capitalisation PEA. Vous trouverez  les performances des différents fonds de Himalia capitalisation (cliquez ici). 
• Dans cette liste tous les fonds ne sont pas utilisables en PEA. Patrimoine Courtage vous propose d'utiliser les fonds suivants de préférence :                                                                              
  • Agressor PEA
  • Moneta Multicaps
  • Echiquier Agenor
  • Centifolia
    
  • EDR Tricolore rendement
  • Carmignac euro patrimoine
  • Fidelity Europe
  • Norden

 Quelques particularités: 

Si vous avez besoin de liquidités temporaires, vous pouvez obtenir une avance de 60 % de votre PEA si votre contrat a été transformé en PEA Assurance et si votre contrat a 6 mois. Comme pour l'assurance-vie, vous pouvez utiliser le système des avances dans des montages de financements immobiliers ou SCPI.
Ne croyez pas que la distance entre nous sera un handicap : je vous propose de suivre l'évolution des fonds et la valorisation de votre PEA sur un site internet: www.var-patrimoine.com qui a été conçu à cet effet.

Comment faire ?
Si vous êtes dans la région, nous nous rencontrons. Si vous n'êtes pas dans la région appelez-moi, nous discuterons et ferons connaissance et nos vous enverrons les documents nécessaires à la souscription ou au transfert.

Porte feuille Boursier hors P.E.A

Nous avouons avoue bien humblement que nous sommes bien incapable de vous aider à gérer votre portefeuille Boursier en direct surtout si vos titres sont repartis dans le monde entier. 
Nous considèrons que pour investir et sélectionner des valeurs dans le Monde entier, il faut être implanté dans le monde entier et avoir des analystes d'entreprises qui vont visiter les entreprises sur place et connaissent parfaitement les Marchés locaux. 

Notre rôle est donc de sélectionner pour vous les gestionnaires de fonds collectifs les mieux outillés, performants sur le long terme, et de vous assister dans le choix de fonds. 

• Bien souvent le client peut trouver ce qu'il recherche dans les fonds entrant dans la gamme de l'Assurance Vie ou du contrat de capitalisation.
• Un portefeuille Boursier en direct et en titre vif (hors assurance-vie et PEA) ne se justifie que si on veut gérer soit même une partie de son patrimoine.
• Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition importante, la nouvelle fiscalité peut devenir presque confiscatoire (tranche marginale 45% + CSG 15,5% = 60,5% + ISF.
• Compte tenu de cette fiscalité, je crois que le volume des capitaux collectés dans les portefeuilles boursiers va fondre comme neige au soleil. Dans la plupart des cas il ne sera pas judicieux de conserver un portefeuille boursier hors PEA.
• Ceci dit si vous décidez tout de même de conserver un portefeuille boursier, Patrimoine Courtage peut vous trouver un dépositaire. Vous garderez la maîtrise de la gestion à moins que vous choisissiez une gestion déléguée (Cholet Dupont, ODDO, Finaveo)
  

Les nouvelles règles en matière de PEA

Le Législateur, à travers la Loi de Finance pour 2014 a voulu favoriser l’investissement dans les entreprises. Plusieurs modifications ont été apportées au PEA :

• PEA classique : le plafond d’investissement est porté de 132 000 € à 150 000 € par personne.

Pour le PEA capitalisation on conserve l’exonération d’ISF sur les plus-values.

• Création du PEA-PME : enveloppe PEA qui bénéficie d’un plafond spécifique de 75 000 €. Destiné uniquement à l’investissement dans les petites et moyennes entreprises européennes. Il n’offre pas d’avantage supplémentaire par apport au PEA et limite les possibilités d’investissement. Il présentera un avantage pour les personnes ayant atteint les plafonds de versement sur leur PEA.