Juin 2016

Lors de chaque événement important, nos clients se posent un certain nombre de questions.
Nous nous efforçons donc de leur donner notre sentiment.

 Vous n’êtes sûrement pas sans savoir que nos voisins d’outre-manche ont majoritairement voté pour le OUT ! Si cette décision a surpris la majorité d’entre nous, ses conséquences immédiates étaient pour le moins prévisibles : nous avons enregistré une très forte volatilité des marchés actions (complètement irrationnelle).
Toutefois, au-delà de la réaction « épidermique » des marchés, il nous parait primordial de s’interroger sur les circonstances de cette baisse et sur les conséquences à moyen/long terme du BREXIT.

 Pour comprendre, et peut-être relativiser cette baisse post-brexit, il est important de rappeler que les bourses européennes avaient fortement monté pendant la semaine précédant le vote. La correction à la baisse, lorsque la nouvelle du Brexit a été connue, était donc prévisible. Et si l’on regarde les écarts de valorisation sur 8 jours, la baisse n’est que très relative. Mais comme toujours, on ne retient que la baisse…

Nous considérons en réalité qu’il est important de regarder de manière séparée les conséquences pour l’Angleterre (et plus largement pour le Royaume-(des)Uni) et pour l’Europe.

• Pour l’Angleterre : La baisse de la livre va devenir très pénalisante pour l’Angleterre (pour de nombreuses raisons) et le bénéfice qu’elle est censée  en retirer sur ces exportations sera faible car l’industrie anglaise ne représente plus grand-chose. D’autant qu’il est très probable que l’on assiste à une délocalisation assez massive de sièges de Sociétés européennes (souvent françaises) qui avaient trouvé refuge à Londres.
  Par ailleurs, nous ne connaissons pour l’instant rien des règles qui régiront les rapports commerciaux et financiers entre l’Europe des 27 et l’Angleterre, même si les solutions envisageables sont bien identifiées. En tout état de cause, les flux commerciaux entre l’Europe et l’Angleterre n’étaient pas tels que leurs réductions puissent déstabiliser la majorité des entreprises européennes.
  Enfin, et c’est au « cœur du débat », il y a la place que tenait la City dans l’ « Industrie Financière » européenne et mondiale. Il y a fort à parier que les dirigeants européens ne seront pas indulgents en permettant à la City de conserver son statut, car la perte d’influence de la  City sera une chance pour les pays qui sauront accueillir ses financiers. Et pourquoi leur accorder de ne pas adhérer à la libre circulation sauf pour les capitaux ? A moins que les dirigeants anglais ne se rappellent que ce référendum n’était que consultatif et que leurs promesses n’engagent que ceux qui y croient…

• Pour l’Europe : les conséquences pour l’Europe sont bien différentes de celles que connait l’Angleterre. A tel point que certains se demandent si « le Brexit n’est pas une chance pour l’Europe ».
  Il risque certainement d’y avoir de très fortes perturbations sur les bourses et le marché des changes. On a d’ailleurs vu des décrochages massifs de la valorisation des banques européennes ou d’Euro Tunnel. A ce niveau, nous sommes dans l’irrationnel le plus complet (elles sont d’ailleurs remontées depuis). Rappelons qu’il s’agit là d’une crise politique et non d’une crise systémique comme en 2008.
  Toutefois, attention aux arguments de certains financiers qui se reposent sur un soutien sans faille des banques centrales (Américaines, Européennes, Anglaises). A nos yeux, elles  ont toutes très largement gaspillé leurs munitions avec des quantitatives easing souvent irresponsables qui ont considérablement augmenté l’endettement général et qui limitent leurs marges de manœuvre.
  La baisse de l’Euro par rapport au Dollar (si elle se confirme) devrait favoriser les entreprises européennes, et le changement de statut de la City devrait entrainer des relocalisations sur le « continent européen ». La France saura t’elle récupérer une partie de ces flux et des sièges de sociétés qui risquent de fuir Londres ?
  Pour  l’instant l’environnement législatif, le droit du travail, le coût de la main d’œuvre, la fiscalité, l’omniprésence des réglementations et le coût de la fonction publique rendent la position concurrentielle de la France peu attractive. Il est peu probable que nous sachions profiter de l’occasion unique qui se présente pour renforcer notre position.
  Reste enfin (pour le positif), la volonté de réformer qui se dégage de ce choc politique. Mais sera-t-elle suivie d’effet ? Sachant que le calendrier électoral de nombreux pays membres est chargé…
  Pour finir, et comme tout n’est pas toujours rose, il faut rappeler que nous partagions largement l’effort militaire de la défense de l’Europe avec l’Angleterre. Nous allons donc nous trouver isolé. Sans une réforme européenne, nos budgets militaires pourraient flamber pour une efficacité toute relative.

 Quelles conséquences sur la gestion de votre patrimoine :

 1°- Faut-il se réfugier sur les actifs obligataires ?
Dans la majorité des cas, la réponse est non. Ils n’apportent dans l’ensemble aucune rentabilité, aucune sécurité et la volatilité peut-être importante. Nous avons de plus en plus de taux obligataires négatifs.
En France, des placements comme les fonds euros qui sont largement composés d’obligations d’état vont encore voir leur rentabilité diminuer. De plus, leur liquidité risque fortement d’être mis à mal et l’on voit de plus en plus de compagnies d’assurances refuser les souscriptions à 100% en fonds euros. C’est donc bien le signe qu’il faut fuir pendant qu’il en est encore temps.
Sur vos contrats d’assurance-vie, vous pouvez toutefois envisager d’investir sur des fonds de dettes Emergentes comme EDR Emerging Bonds ou des fonds d’arbitrage comme H20 Multibonds. Malgré une relative volatilité, ils offrent un bon niveau de « sécurité »  sur le moyen/long terme.

 2°- Devez-vous céder à la tentation de l’attentisme et des comptes sur livret ?
Le marché des livrets, dont le rendement actuel est de 0,75%, est une catastrophe pour les banques. Elles n’osent pas crier trop fort qu’elles perdent énormément d’argent avec ce type comptes. Vous leur ferez plaisir en retirant le maximum d’argent et vous gagnerez en rentabilité.
Dans une période comme celle que nous vivons, il ne faut surtout pas vous renfermer sur   vous-même. L’incertitude est partout même dans les produits que vous croyez à tort sécuritaires (fonds euro, livret A).
La meilleure façon de protéger votre patrimoine c’est de diversifier et d’utiliser l’effet de levier du crédit.

 3°- Quelles conséquences sur la gestion de vos portefeuilles d’assurance-vie ?
N’oubliez pas une chose fondamentale : un investissement en Assurance-vie est un investissement de long terme et le cadre fiscal est favorable. Misez sur la stabilité et ne fuyez pas au moindre mouvement de marché même si des ajustements peuvent être nécessaires.
Nous avons une politique : nous ne travaillons qu’avec des contrats multi-supports, multi-gestionnaires et nous proscrivons les fonds euros.
Nous donnons à votre épargne des orientations diversifiées en utilisant des fonds et des gestionnaires différents :

• Fonds d’actions de pays émergents
• Fonds d’actions internationales
• Fonds d’actions Françaises et Européennes
• Fonds sectoriels
• Fonds à orientation plus flexible ou plus sécuritaire.
• SCPI.

Nos allocations sont stables et nous ne conseillons pas de passer son temps à arbitrer.
Dans une conjoncture comme celle d’aujourd’hui, nous vous déconseillons de désinvestir. Pour l’instant les Sociétés sont saines, leurs marges progressent et elles regorgent de liquidités. N’oubliez pas que cette crise est avant tout politique.
Compte tenu de la situation c’est peut-être même le moment d’investir pour profiter de la baisse dont il est loin d’être impossible qu’elle soit de courte durée. Gardez à l’esprit que la diversification géographique, la diversification des gestionnaires et des orientations de placement, est la base de la politique de la limitation du risque. Nos portefeuilles en ont fait la preuve.

 4°- Que penser de l’immobilier dans un contexte où les marchés sont volatils et irrationnels ?

• L’immobilier locatif d’habitation : Le marché n’est pas du tout homogène. Dans le neuf, la multiplication des normes souvent absurdes a considérablement augmenté le coût de la construction (nous construisons beaucoup plus cher qu’en Allemagne) : nous y voyons l’expression du drame français... On constate que les avantages que vous pourriez tirer de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel compensent à peine le coût de la TVA liée à l’achat (il existe quelques exceptions). De plus, les réglementations sur la protection des locataires, le plafonnement des loyers qui viennent encore de se durcir ne sont pas très incitatives. Et les charges de copropriété (hors chauffage) et les taxes foncières flambent. Bref, malgré des taux de prêt extrêmement attractifs, la rentabilité ne sera pas forcément au rendez-vous.
  Si malgré tout ce que vous venez de lire, vous décidez d’investir dans le neuf, faites attention à la localisation et n’investissez que là où il y a une croissance démographique forte.
  Ne comptez pas sur la plus value à la revente : il faut d’abord récupérer le coût de la TVA, et l’inflation est très faible.

• Les Société Civile de Placement Immobilier : Le marché des SCPI, qui a connu son heure de gloire, est un marché qui est encore accessible même si les gestionnaires limitent souvent le montant des souscriptions et que les périodes de franchise de loyer augmentent (c’est peut-être une bonne chose). Avec une rentabilité dont le taux de rendement est en baisse et se situe maintenant aux alentours de 4,60%, les SCPI de bureaux achetées à crédit sont encore un bon instrument d’épargne mais il faut intégrer dans votre décision les problèmes liés à la fiscalité.
  Sur la question d’une bulle immobilière liée à une collecte excessive, il nous semble important de rappeler certaines choses :
     - Si depuis 1998 le prix de l’immobilier de bureaux a augmenté de près de 60%, il faut rappeler que 1998 marquait la fin de l’éclatement d’une bulle immobilière et qu’à cette date les valorisations étaient faibles. Rapporté sur la période, l’immobilier s’est apprécié de 2,28% par an. Ce qui n’est pas déraisonnable.
     - Avant l’éclatement de la bulle immobilière des années 90, les taux de rendement des biens étaient inferieurs aux taux d’intérêts des prêts. Ce qui n’est pas non plus le cas et a priori pour de nombreuses années.
     - Enfin, durant cette période, l’écart de prix entre les actifs « risqués » et les actifs de premier choix (prime), s’était considérablement réduit. Ce qui n’est pas non plus le cas aujourd’hui.

• L’Usufruit Locatif Social (ULS) : Il existe des montages comme l’achat de nue propriété d’appartement avec démembrement temporaire de propriété qui constituent une très bonne protection de votre patrimoine sur le long terme.
  Schématiquement, vous achetez la nue-propriété avec démembrement temporaire de 15 ans avec une décote de 38 à 40% sur le prix du neuf en pleine propriété. Comme le coût du crédit est très faible, l’opération sera probablement très rentable à terme et vous n’aurez pas de soucis de gestion ni de problèmes de charges ou de fiscalité.
  L’usufruit temporaire étant acheté par un bailleur social, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers si vous financez l’investissement à crédit.
  Enfin, l’investissement en cash sur ce type de bien peut aussi avoir du sens car vous sortirez le bien de votre base taxable à l’ISF.

• L’immobilier d’entreprise en direct ou via une SCI : Il existe de très belles opportunités à saisir en immobilier d’entreprise mais, à moins de se grouper, les enveloppes sont assez importantes. Nous voyons assez souvent passer des opérations ayant des rentabilités de 7% à 8,75% avec des locataires de premier ordre et des immeubles en bon état. Les personnes ayant un patrimoine notable peuvent tout à fait se lancer seule dans ce type d’opération (nous consulter).

• La location meublée : Nous conseillons principalement les investissements de types EHPAD qui s’inscrivent dans le cadre fiscal favorable du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (BIC-IR).
  Nous sélectionnons des exploitants de qualité dont nous escomptons que l’exploitation sera pérenne (qualité de l’exploitant, âge des immeubles, normes).
  Comme évoqué plus haut, la fiscalité est très favorable grâce au mécanisme des amortissements, et il n’y a pas de souci de gestion. Sur l’investissement que nous proposons actuellement, les baux prévoient une rentabilité de 4,60 à 4,80% : ce qui compte tenu des charges et taxe foncière va donner une rentabilité de l’ordre de 4% (pratiquement non fiscalisée).
  Naturellement, à chaque fois que cela peut correspondre à la situation du client, nous utilisons l’effet de levier du crédit.
  
  

5°- Quelles solutions atypiques peut vous proposer le cabinet Patrimoine ?

• Solution au rendement intéressant et aux risques maitrisés : Nous préconisons une série de placements assez peu connus qui ont un rapport risque/rendement/fiscalité qui nous semblent intéressant.
     - Energie Verte : Nous avons utilisé les solutions de Cap Vert Energie qui proposait de participer au financement de leur outil de production en achetant des titres de holding de projet à travers un PEA, et en finançant une partie du projet en compte courant dans la holding. Ce montage vous permettait de disposer d’un revenu net d’impôt de 7% par an et de récupérer votre capital au terme en acquittant seulement une part de prélèvements sociaux. Ce produit est aujourd’hui fermé à la souscription mais devrait probablement réapparaitre un peu modifié.
     - FPCI Immobilier : Nous proposons régulièrement des FPCI à notre clientèle avisée. Le dernier en date, spécialisé dans la rénovation d’immeubles de bureau prévoyait d’acheter des immeubles pour les rénover, les relouer et les revendre à des institutionnels identifiés au départ. Le montage prévoyait une distribution du 5,5% par an pendant 6 ans et une plus-value au terme qui devrait être importante (TRI prévisionnel 9%). Dans le cadre du FPCI, il n’y avait pas de fiscalité sur la plus-value (hors prélèvement sociaux).
  Ce produit sera bientôt fermé à la souscription mais nous en recherchons d’autres.

• Opération de Réméré immobilier : Nous avons des opérations de réméré (pas assez) dont le rendement (indemnité d’occupation et plus-value) peut avoisiner les 15%, avec des risques assez limités (mais il faut être précis dans la gestion de ces opérations).
  
  

Conclusion :
La rengaine est toujours la même : pour se constituer ou préserver son patrimoine, il ne faut pas avoir peur de prendre des initiatives et cela quelque soit votre âge et votre situation patrimoniale.

Gardez également à l’esprit que certains investissements ne sont pas forcément soumis aux aléas de la conjoncture : c’est le cas des EHPAD et de certaines de nos « solutions atypiques ».

- Vous avez du revenu foncier que vous cherchez à défiscaliser.
Les SCPI de déficit foncier habituel vous font diminuer votre revenu foncier les années où il y a des travaux à imputer mais vous procurent du revenu foncier complémentaire pour les années à venir. Il arrive parfois que les coûts fonciers plus travaux des immeubles entrant dans le patrimoine de la SCPI soient déraisonnables.

Un acteur connu bien connu des professionnels (Intergestion) propose une SCPI de déficit foncier ayant les caractéristiques suivantes :

Schématiquement sur 100 000€ investi, la SCPI a environ 45 000€ de travaux mais pour augmenter le coefficient de déductibilité la SCPI va avoir recours à un prêt à remboursement in fine interne ce qui augmente l’enveloppe d’investissement donc l’enveloppe de travaux déductibles :
Pour les 100 000€ que vous avez investis vous aurez environ 65 000€ de travaux déductibles.
Vous avez donc 65% de votre investissement qui sera déductible de vos revenus fonciers et éventuellement sur votre revenu global à hauteur de 10 700€ par an.
- La déductibilité des travaux est étalée sur 4 ans.

Si l’opération crée du déficit foncier, ce dernier est reportable 10 ans.
Pour rembourser le prêt à remboursement in fine la SCPI revendra des immeubles.
La SCPI n’a pas vocation à distribuer du revenu.
- Si une SCPI de déficit foncier est théoriquement revendable, il faut être conscient qu’un acheteur éventuel n’a aucun intérêt fiscal à faire l’opération.
Vous êtes donc très dépendant de la liquidation de la SCPI.
Lors de la liquidation du Patrimoine, les plus-values taxables seront importantes car le prix de revient ne tient compte  que du prix du foncier (pas des travaux).
La plus-value est payée par la SCPI au fur et à mesure de la vente des immeubles.
- Les souscriptions sont possibles à partir de 10 000€.
- Vous pouvez financer votre opération à crédit.
Concrètement les SCPI de déficit foncier sont avant tout adaptées à des personnes fortement fiscalisées ayant des revenus fonciers à gommer.
Les plus-values sur les parts peuvent peut-être être importantes.
- La donation de parts gomme la plus value sur les parts mais elle ne gomme pas la plus-value sur ce que payera la SCPI sur la vente des immeubles.

Nous sommes là pour vous proposer les montages les plus adaptés à votre situation.

Le patrimoine de la SCPI va être concentré sur la périphérie parisienne. Les opérations sont de petites tailles.

Intergestion maîtrise la chaîne de la rénovation depuis plus de 25 ans. Elle a une très bonne maitrise des prix des opérations rentrant dans le patrimoine de la SCPI.

La SCPI n’a pas vocation à devenir une SCPI de grosse taille.

Demandez-nous la documentation complète.

En consultant les différentes rubriques où il est question de Réméré de notre site internet, vous avez surement constaté que ce type d’investissement avait une rentabilité très importante : indemnité annuelle d’occupation : environ 11% annuel du montant déboursé par l’investisseur ce à quoi il y a lieu d’ajouter les plus values. Nous arrivons souvent à un investissement dont la rentabilité peut dépasser avant fiscalité les 15%, 16% par an.

Certains apprécieront que ce placement soit basé sur de l’immobilier dont ils sont propriétaires qu’ils ont acheté avec une décote importante par rapport aux prix du marché.