Dispositif de déficit foncier
Un constat simple:
Les revenus fonciers sont, dans le régime fiscal actuel, les revenus les plus lourdement taxés.Ils génèrent une imposition pouvant aller jusqu’à 60,5% :
- 30%, 41% ou 45% de tranche marginale d’impôt sur le revenu.
- 15,5% de prélèvements sociaux.
Dans certain cas, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, prévu par la Loi de Finance pour 2012, rajoute une imposition de 3% ou 4% selon votre niveau de revenu.
Dans un contexte de hausse généralisée des prélèvements fiscaux, aggravé par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, le régime des déficits Fonciers apparaît comme la solution d’optimisation la plus efficace pour les contribuables disposant de revenus fonciers.
Le régime des déficits fonciers
Ce régime, de droit commun, permet au propriétaire bailleur de déduire le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration engagés sur un immeuble d’habitation.
La totalité du montant du déficit foncier créé par ces dépenses est imputable :
- sur les autres revenus fonciers existants, sans aucun plafond, ni sectoriel, ni global,
- puis, sur le revenu global imposable, dans la limite de 10 700 €.
Votre économie d’impôt dépend de votre tranche d’imposition et peut aller jusqu'à 60,5% du montant des travaux.
Enfin, un déficit foncier créé en 2014 mais non imputé sur l’année en cours, sera reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Vous pouvez ainsi planifier de défiscaliser vos revenus fonciers sur plusieurs années.
Exemple :
Si vous réalisez un investissement avec 100 000 € de travaux, que vous avez des revenus fonciers et que vous être dans une tranche marginale d'imposition de 45%, votre économie d'impôt et de prélèvements sociaux sera de 60 500€ . Vos travaux vous seront revenus à 39 500€.
Nous vous invitons également à vous reporter à la rubrique vieille pierres (cliquez ici)
Nous apprécions les opérations de CIR car les immeubles dans lesquels vous investissez ont une âme.
A titre d'exemple, nous vous proposons un programme en déficit foncier à Nîmes : Attention l'appartement ne sera peut être plus indispensable au moment où vous prendrez contact. Ceci est donc donné à titre d'exemple.
Nîmes 17 rue Dorée : appartement T3 RC 51,9m2. Foncier 60 708€. Travaux 177 991€ (75%). Loyer 480€.
Présentation : cliquer ici
Nous vous invitons à consulter notre rubrique "Défiscalisation/Immobilier ancien" pour voir la liste de nos programmes disponibles ou à nous consulter pour que nous puissions choisir ensemble un investissement adapté à votre situation.
Transmission d'un bien en Déficit Foncier
Lorsque vous revendez un bien un déficit foncier avant 30 ans, la plus-value taxable peut être considérable car les travaux n'entre pas dans le prix de revient de votre opération pour le calcul de la plus-value.
Il faut savoir que la plus-value taxable disparaît en cas de transmission par décès ou de transmission par donation.
Dans la pratique, si vous envisagez de faire une donation et que vous avez beaucoup de revenu foncier, vous pouvez acheter un appartement avec travaux. Vous conservez ce bien pendant 3 ans après la fin des travaux et vous le donnez... Vous conservez à votre nom les déficit foncier que vous n'avez pas utilisés après la donation et vos enfants peuvent revendre quelques temps après la donation.
Comment utiliser un Déficit Foncier non imputé?
Si vous avez réalisé d'importants travaux sur des biens mis en location que vous avez financé à crédit, vous pouvez disposer d'un stock important de déficits fonciers reportables.
Patrimoine Courtage est en mesure de vous apporter des solutions pour ne pas perdre ce déficit foncier et bénéficier de revenus défiscalisés:
1°- Pourquoi ne pas utiliser ce stock dans des opérations de Réméré (cliquez)
2°- Pourquoi ne pas utiliser ce stock en achetant des parts de SCPI de rendement (cliquez)