Comment investir en viager?

 

L’investissement en Viager

Le marché du viager est très réduit en France : 5000 transactions annuelles alors qu'il y a 12 000 propositions.

Pourquoi : L'investisseur « traditionnel » n'a pas de visibilité sur la rentabilité de son placement à cause de l'incertitude sur la durée de vie du crédit rentier. En effet, même s’il paye le bien avec une grosse décote : de 30% à 40%, il ne sait pas pendant combien de temps il devra verser sa rente au crédit rentier.
Pour supprimer le risque lié à la durée de vie du crédit rentier, vous pouvez investir dans le cadre du Viager Mutualisé Occupé.

Le principe : vous investissez dans un fond qui réalise des investissements dans des biens en viager occupé. L'âge moyen du vendeur est de l'ordre de 80 ans. La durée moyenne d'une opération en viager sera de l'ordre de 8 ans.

Dans une opération en viager, on vend un appartement occupé. La valeur de cet appartement est 10% à 15% inférieure à la valeur d'un appartement libre. C'est ce prix qui sert de base de calcul.

Le bien va être occupé en viager sans loyer. Il y a donc une décote pour occupation en fonction de l'âge du vendeur. A 82 ans, la décote pour occupation est de 40%. Il reste donc 60% à financer par le bouquet et la rente viagère.
La répartition entre le bouquet (somme versée au vendeur) et la rente viagère va dépendre des besoins du vendeur.

 La trésorerie nécessaire pour assurer le paiement de la rente est très importante. Elle est largement placée en usufruit temporaire de parts de SCPI. J’apprécie cette façon de gérer la trésorerie car le taux de rendement interne de l’usufruit de parts de SCPI est important (8 à 9%).

Vous êtes investi dans une sicav dont la valeur des parts est revue trimestriellement après expertise des biens par la BNP. La durée de détention conseillée est de 8 ans minimum. Le rachat est possible après 2 ans mais il est prévu des pénalités de remboursement si on revend pendant les 5 premières années. La Sicav dispose d’une réserve pour assurer la liquidité (maximum de rachat net 5% des parts par trimestre).

La fiscalité :

Le support d'investissement est généralement un fonds de type Sicav (valeur mobilière) qui ne distribue pas de revenu. Vous taxez à l'impôt  les plus-values de valeurs mobilières.

• Entre 2 et 8 ans: l'abattement sur la plus-value est de 50%
• Au delà de 8 ans: l'abattement sur la plus-value est de 65%

Les prélèvements sociaux sont calculés à partir du premier euro de plus-value.

 

La rentabilité et le risque : 

L’objectif de gestion de ces fonds est d’atteindre un rendement moyen de l’ordre de 5 à 6% hors revalorisation du prix de l’immobilier. Si le prix de l’immobilier monte, la valorisation peut être beaucoup plus importante (effet de levier dû à la décote sur le prix d’achat).
Si l’immobilier s’effondre de 20%, la rentabilité devrait être sensiblement équivalente à celle des fonds euros. Naturellement ces chiffres ne sont qu’indicatifs et ne peuvent être garantis.
Les fonds proposés par Patrimoine Courtage font l’objet d’un agrément AMF et nos partenaires ont une très bonne notoriété. 
L’investisseur doit être considéré comme un investisseur « averti ».
Je vous invite à me demander la documentation complète. 

Le fonds va investir dans des appartements en copropriété de moyen et bon standing situés dans des grandes villes, là où le marché de la revente est indiscutable. Le fonds sera propriétaire de 100 à 300 appartements.
L'âge moyen du vendeur est de l'ordre de 80 ans. La durée moyenne d'une opération en viager sera de l'ordre de 8 ans.

Présentation de la SICAV de viager de 1 2 3 VENTURE (Cliquez ici)