Dispositif Malraux

 
Le dispositif de réduction d'impôt

Malgré sa réduction en 2009, le dispositif Malraux procure encore un avantage fiscal important. Son intérêt a même été renforcé par la loi de finance pour 2013 qui l'a exclu du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €.
L'avantage fiscal offert par le dispositif peut atteindre 30 000 € par an.

Les caractéristiques de ce dispositif sont les suivantes:

• Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 30% du montant des travaux réalisés ( secteur sauvegardé)
• Le montant des travaux est plafonné à 100 000 € par an.
• Les travaux peuvent être étalés sur une durée maximale de 4 ans à compter de l'obtention du permis de construire.
• L'investissement n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

 

Quels investisseurs sont concernés?

Une opération Malraux concerne principalement les investisseurs n'ayant pas ou peu de revenus fonciers. En effet, si vous disposez de revenus fonciers et que vous vous situez dans une tranche marginale à 30%, une opération en déficit foncier sera plus rentable. Vous économiserez entre l'IR et les prélèvements sociaux 45,5% du montant des travaux.
Par ailleurs, si vous êtes imposable dans les tranches les plus hautes du barème, une opération en Monument Historique sera plus adapté. Elle vous permettra d'économiser jusqu'à 60,5% du montant des travaux (pour une TMI à 45%).

 

Quelques précautions

Dans ce type d'opération, la préservation du gain fiscal suppose de parvenir à des coûts de sortie (valeur d’acquisition du foncier + réalisation des travaux) véritablement en phase avec les prix pratiqués localement sur le marché du neuf haut de gamme.
Pour vous évitez de vous tromper, Patrimoine Courtage a sélectionné des partenaires de qualité garantissant la sécurité juridique et fiscale de leurs montages. Retrouvez l'ensemble de nos propositions dans notre rubrique: "Défiscalisation / Immobilier ancien"

Un exemple : Du Malraux à Sète avec CIR :
Dans le centre de Sète :
Prix de vente du neuf de standing à Sète : 4 795m².
Prix moyen de l’opération 4 663€ dont travaux 76%.
Le mécanisme du Malraux dans cette opération permet d’avoir un impact fiscal d’environ 23% du montant total de votre investissement.
Ce qui signifie que votre appartement vous revient à environ 26% moins cher qu’un appartement de standing.
Certains lots bénéficient en plus de subvention Ahna.
La localisation permet d’envisager l’investissement.
Il faut faire très attention à la localisation des opérations. De nombreuses opérations Malraux faites dans le passé n'ont pas résisté au temps. L'environnement social actuel et futur est à prendre en considération. Des opérations ayant une architecture magnifique mais mal situées peuvent être source de problèmes. Il faut donc être très sélectif.

Patrimoine Courtage ne souhaite pas commercialiser des SCPI Malraux (absence complète de liquidité, fiscalité sur les plus-values).